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永川二手房网签价能不能写低？3类做价手法+4项后果+2个自查口径｜骏耀房产网

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📌 数据使用说明：本文法规与政策口径出自《重庆市城镇房地产交易管理条例》（2021 修正）、《城市房地产转让管理规定》、国家税务总局国税函〔2008〕309 号、国家税务总局重庆市税务局公开答复函、重庆市住房和城乡建设委员会公开答复函；税费档位引自财政部、国家税务总局、住房城乡建设部公开公告；案例均引自法院、检察院、金融监管部门与主流媒体的公开报道并脱敏改写。本文不发布骏耀房产网自有成交数据，不对任何小区房价涨跌作结论。

"网签价写低一点，能省几千块税。"

永川二手房交易里，这句话出现频率很高。但公开判决给出的答案恰恰相反：这可能是整场交易里最贵的一句建议。

厦门集美区人民法院公开的一起案件（福建长安网、金羊网均有报道）：同一套别墅签两份合同，私下履行的"阴合同"成交价 1080 万元，用于申报的"阳合同"只写 300 万元，税费约定由买方承担。过户核查时因申报价与实际成交价差距过大被发现，卖方被追缴个人所得税 16.2 万元、产生滞纳金 3.7746 万元。补缴后卖方起诉买方，法院认定该意思表示构成虚假通谋，备案的低价合同依法无效；双方均有过错，酌定卖方担 30%、买方担 70%，二审维持。

税没省成，反倒多出一笔滞纳金、一场官司，还有一份被判无效的合同。

一、3 类常见的"做价"手法

第 1 类：做低网签价——用"阴阳合同"省税

即"高低配"：真实成交价写进私下协议，网签备案用另一份低价合同。它成立的前提是"税务部门按申报价收税"，而这在重庆早已不成立。

国家税务总局国税函〔2008〕309 号明确，重庆是国内首批应用评税技术核定房地产交易计税价格的城市，核定结果与申报价格比较，按"孰高原则"确定计税价格。国家税务总局重庆市税务局公开答复函进一步说明：全市统一建设存量房评估系统，各区县税务局确定评估分区与参数、出具结果，并每月初更新存量住房价格指数；有异议的可启动约谈、实地核查、第三方评估等争议程序。申报价低于评估价时按评估价计税，做低网签价省不下那笔税。

第 2 类：做高网签价——用"高评高贷"换零首付

方向相反，风险更大。国家金融监督管理总局派出机构发布的"黑灰产"风险提示点名这类操作：不法中介以"高评高贷""购房零首付"为噱头，虚增评估价、组织签订"阴阳"合同套取超额贷款；情节严重、金额较大的，可能构成骗取贷款罪或贷款诈骗罪，涉案中介、交易双方及相关人员均需担责。

公开判例已经出现。据新快报报道，广州中介黄某以"阴阳合同"形式"超贷"、制造假首期流水与假首付证明，因犯骗取贷款罪被判处有期徒刑 10 个月、罚金 3 万元；买家罗某被判处有期徒刑 6 个月、缓刑 1 年、罚金 8000 元。深圳市人民检察院公布的案例中，林某在房屋买卖过程中伪造回款协议、冒用买家名义骗取 130 万元，被以合同诈骗罪判处有期徒刑 3 年 6 个月、罚金 3 万元。

第 3 类：拆分价格——把房款拆成"房价＋装修款／补偿款"

这类伪装性最强，常被包装成"合法筹划"：网签价按较低数字写，差额以"装修补偿款""家具家电款"等名义另签协议支付。但只要意在压低申报成交价，性质与前两类并无不同。

《城市房地产转让管理规定》第十四条明确：国家实行房地产成交价格申报制度，转让房地产应当如实申报成交价格，不得瞒报或作不实申报；成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费依据。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第八条同样要求如实申报成交价格。重庆市住房和城乡建设委员会公开答复函中，"阴阳合同"已与虚假房源、"首付贷"并列纳入常态化整治。

二、4 项后果：省下的那点税，会在别处收回去

后果 1：税务端——追缴税款、加收滞纳金，还可能被处罚

南京市住房保障和房产局 2026 年 8 月的风险提示写得很直白：如为规避税费签订"阴阳合同"、隐瞒住房套次虚假申报偷逃税款，一经查实，将依法追缴税款、加收滞纳金，或给予相应行政处罚。前述厦门案在 16.2 万元税款外多出 3.7746 万元滞纳金，就是现成样本。重庆市税务部门公开信息显示，税收征管系统可实时共享规划自然资源、住房城乡建委、公安、民政、高法等 5 个部门近 100 项数据，网签、登记、缴税信息自动比对——靠信息不对称省税的空间已基本关闭。

后果 2：信贷端——三价就低，首付可能凭空多出十几万

这是买方最容易被打中的地方。公开资料显示，上海等地银行审核二手房贷款推行"三价就低"原则，即按合同网签价、涉税评估价、银行评估价三者中的最低值审批额度；放款前还会核对契税发票计税价格是否与网签价格一致。网签价写低，可贷基数随之下降，备好的首付就不够了。

按公开解读中的算例：成交 100 万元的住宅，若银行评估价只评到 85 万元，按当前首套最高约 85% 可贷比例计算，最多可贷约 72 万元，实际需付首付约 28 万元，比"按 100 万元贷 85 万元"的方案多出约 13 万元现金门槛。更极端的是贷款合同被解除：借款合同通常约定抵押物价值减少时银行有权要求新担保，做高网签价一旦被识别，可能面临拒贷与提前收贷。

后果 3：再出售时——今天的"省"，变成明天的"多缴"

这是最少被提及、也最反常识的一项。个人所得税分两种算法：能提供完整原始凭证的，按转让收入减除财产原值和合理费用后余额的 20% 计征；不能提供的由税务机关核定征收（重庆公开口径多为核税价的 1%）；满五唯一免征。问题在于网签价做低，契税完税凭证、购房发票上记载的"原值"也跟着低了一截——将来若按差额 20% 计征，可扣除成本变少、差额变大，税反而更高。用眼前几千元换未来可能数万元支出，并不划算。

后果 4：履约端——出了事，法院到底认哪一份

签了两份价格不同的合同，一方反悔时争议焦点立刻变成"以哪份为准"。公开法律意见的通行口径是：优先按实际履行行为判断真实合意，无法确定时备案合同证明力更强。难点在举证——要花钱要时间，且如厦门案所示，虚假通谋的合同可能被判无效，损失按过错分担。更被动的是，房价上行时卖方可能借"阳合同无效"主张解约另售高价。

三、2 个自查口径

口径 1：三个价是否对齐——成交价／网签价／计税评估价

签约前把三个数字摊在桌面上问清楚：① 实际成交价多少；② 网签备案准备填多少；③ 两者为何不一致。只要出现差额，就应要求书面说明原因与风险承担方式，而非口头一句"大家都这么写"。需留档：买卖合同及补充协议、网签合同文本、付款凭证（备注写明"XX 房屋首付款"）、契税完税凭证。重庆市住建部门公开答复显示，"阴阳合同"已列为违法违规行为，举报渠道包括 12345 热线与住建门户。

口径 2：三价就低之后，首付缺口究竟是多少

贷款客户务必在签约前让经办银行或评估机构给出初步评估价，按"三价就低"原则先把可贷额度与首付缺口算出来再签。不要按成交价倒推首付——兴龙湖、凤凰湖、神女湖、万达商圈、蚂蝗桥、胜利路各板块房龄与户型差异不小，行情偏冷时评估价低于成交价并不罕见。缺口超出预算，宁可换房或重谈价格，也不要靠做价"补洞"。

四、5 步签约前核验清单

第 1 步：要求经办方书面列明成交价、拟网签价及差额原因；拒绝落字的，直接换人。

第 2 步：拒绝任何"再签一份低价合同""另写补偿款协议"的安排。

第 3 步：贷款客户先做银行初评，按"三价就低"核算首付缺口，写进预算表。

第 4 步：缴税后索取契税完税凭证，核对计税价格与网签价、实缴金额是否一致。

第 5 步：留存合同、补充协议、转账凭证与聊天记录；转账备注用途，房款进监管账户而非私人账户（见本栏目 Vol.08）。

永川本地办理口径可向永川区不动产登记事务中心、国家税务总局重庆市永川区税务局、永川区住房城乡建委咨询，网签与登记可通过"渝快办"申办。

骏耀提示

作为长期观察永川房产市场的信息平台，骏耀房产网只想强调：网签价不是可以"商量着填"的数字，它是你同时向税务、住建、银行三方作出的申报。3 类做价手法、4 项后果、2 个自查口径、5 步清单，做全这些不过多花半天、多问两个部门；而跳过它们的代价，公开判决里写得清楚——16.2 万元税款、3.7746 万元滞纳金、10 个月有期徒刑。上述条文与渠道全部公开，可自行核验。