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金科湖山壹号怎么样？2026永川神女湖25栋1088户洋房高层小区真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网

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金科湖山壹号怎么样？2026永川神女湖25栋1088户洋房高层小区真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网

永川神女湖片区金科大盘。金科湖山壹号位于文昌路 66 号、紧邻神女湖公园，25 栋 1088 户，建筑类型为洋房 + 高层板楼组合，容积率 1.70、绿化率 35%，金科物业提供服务。本文按骏耀房产网 6 大固定模块，纯客观归档该小区楼盘档案、2023 年至 2026 年 8 月 24 笔二手房真实成交样本、2026 年官方学区划片原文、银行按揭评估指导价与首付测算、片区配套，不做任何房源营销推广。

一、楼盘官方静态权威参数（修正网传错误数据）

本文参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，未录入或口径冲突项目已单独标注。

字段	官方备案值
小区名称	金科湖山壹号
具体地址	重庆永川文昌路 66 号
所属板块	神女湖片区
物业类型	住宅
小区类型	中型社区
建筑类型	板楼 / 高层（平台成交台账中以洋房业态为主）
建筑结构	钢混
占地面积	71239 ㎡
建筑面积	121106 ㎡
容积率	1.70
绿化率	35.00%
产权年限	50 年
建造年代	暂无数据（房源库未录入）
楼栋总数	25 栋
规划户数	1088 户
地下车位	1387 个
物业公司	金科物业
物业费	2.1 元/㎡·月
物业电话 / 地面车位 / 停车费	暂无数据
供水	侨立水务
供电	重庆电力
供气	房源库未明确（显示"未知"）
开发商	重庆金贝永合房地产开发有限公司（金科系）
平台挂牌状态	房源库当前挂牌 1 套在售二手房、2 套出租房，暂无新房挂牌
主力户型	3 室 2 厅 2 卫（约 98-105 ㎡）、4 室户型（约 120-130 ㎡）

ⓘ 全网纠错与数据留白说明： 1. 建造年代：房源库未录入（显示"暂无数据"），网络上流传的多个年份版本均未经备案证实，本文如实留白。涉及房龄认定（影响贷款年限与评估）的买家，请以不动产权证或住建备案文件核实。 2. 建筑类型口径：房源库备案为"板楼 / 高层"，而平台成交台账中 24 笔过户有 23 笔标记为"洋房"业态——两者并存说明该小区为洋房 + 高层组合社区，不同楼栋业态与物业体验存在差异，实地看房请留意具体楼栋。 3. 参数自洽性核验：按"容积率＝计容建筑面积 ÷ 占地面积"核算，1.70 × 71239 ㎡＝ 121106.3 ㎡，与房源库登记建筑面积 121106 ㎡完全吻合，三项参数互相印证。

二、2023-2026 年平台真实闭环成交大数据解析

数据来源：骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 8 月金科湖山壹号真实成交台账，共 31 条记录——二手房过户 24 笔、租单 7 笔。台账内无一手房成交记录，本篇全篇按二手房口径；租单单列，不混入买卖统计。

2.1 成交总览

维度	数据
骏耀房产网成交样本数	24 笔买卖 + 7 笔租单
成交时间跨度	2023.01 - 2026.08
成交面积区间	86.22 - 129.52 ㎡
成交总价区间	39.50 - 113.00 万
成交单价区间	4581.30 - 9189.98 元/㎡
二手成交均价	约 6656 元/㎡
二手成交中位数	约 5968 元/㎡
业态构成	洋房 23 笔、高层 1 笔
付款方式 / 周期	台账仅 1 笔记录"当日"成交周期，其余未记录

2.2 24 笔真实成交明细（按时间排序，节选代表性样本）

编号	成交时间	业态	面积（㎡）	成交价（万）	单价（元/㎡）
1	2023-01-05	洋房	128.11	81.00	6322.68
2	2023-04-06	高层	99.96	58.00	5802.32
3	2023-07-14	洋房	129.38	107.00	8270.21
4	2023-08-07	洋房	122.96	109.00	8864.67
5	2023-11-09	洋房	98.88	50.50	5107.20
6	2023-11-21	洋房	129.52	103.00	7952.44
7	2023-12-04	洋房	122.96	113.00	9189.98
8	2023-12-23	洋房	86.22	39.50	4581.30
9	2024-02-21	洋房	121.95	96.60	7921.28
10	2024-03-16	洋房	98.78	51.00	5162.99
11	2024-05-13	洋房	123.09	111.00	9017.79
12	2024-07-20	洋房	98.78	86.28	8734.56
13	2024-08-01	洋房	122.07	66.50	5447.69
14	2025-03-23	洋房	99.39	56.00	5634.37
15	2025-04-26	洋房	119.26	85.00	7127.28
16	2025-08-05	洋房	122.07	82.50	6758.42
17	2025-12-02	洋房	122.07	64.42	5277.30
18	2026-03-07	洋房	128.24	75.00	5848.41

注：24 笔完整明细可向骏耀房产网后台申请导出。租单 7 笔（86-121 ㎡、月租 1700-2750 元）单列统计，详见 2.5。

2.3 分年度成交均价（数据归档）

年度	成交套数	单价均值（元/㎡）	总价中位数（万）	单价区间（元/㎡）
2023	10 笔	约 6980	89.50	4581 - 9190
2024	8 笔	约 6715	72.09	5163 - 9018
2025	5 笔	约 6073	64.42	5277 - 7127
2026（1-8月）	1 笔	5848	75.00	5848

ⓘ 样本局限说明：分年度样本量逐年减少（10 → 8 → 5 → 1），单套成交对年度均价的影响被放大。上述数据仅作历史记录归档，不宜据此判断价格走势或预测未来；2026 年仅 1 笔样本，不具备任何统计意义。

2.4 面积段与价格结构

面积段	样本数	单价范围（元/㎡）	适配客群特征
86-100 ㎡（含 98.78 ㎡主力）	9 笔	4581 - 8735	三室刚需首置、预算有限家庭
100-120 ㎡	1 笔	7127	过渡型改善
120-130 ㎡（主力）	14 笔	5277 - 9190	四室改善型家庭、多代同堂

价格分层	单价区间	笔数	典型成因
低位段	4500-5500 元/㎡	5 笔	面积较小或楼层、位置一般的个案
中位段	5500-6500 元/㎡	9 笔	样本最集中的主流价格带
中高位段	6500-8000 元/㎡	4 笔	120 ㎡以上改善户型的正常成交区间
高位段	8000-9200 元/㎡	6 笔	2023-2024 年洋房大户型个案，楼层、装修状况占优

ⓘ 样本局限说明：24 笔样本覆盖 2023-2026 年，能反映小区历史成交价格带。高位段个案集中在 2023-2024 年，其与近一年成交的落差同时受市场周期与个案差异（楼层、装修、急售背景）影响，本文不做归因推测，也不代表当前所有房源定价水平。

2.5 租赁市场单列统计

维度	数据
租单样本	7 笔（2023.09 - 2026.05）
租赁面积	86 - 121 ㎡
月租金区间	1700 - 2750 元
租金单价	约 18.5 - 27.8 元/㎡·月

ⓘ 租金样本跨度 3 年、仅 7 笔，仅作历史记录归档，不构成当前租金水平判断。

三、永川官方最新学区划片归档（2026 年）

根据《重庆市永川区教育委员会关于做好 2026 年义务教育招生入学工作的通知》（永教基〔2026〕10 号）配套公示的《永川区 2026 年城区小学招生范围》（2026-05-29 发布）与《永川区 2026 年城区初中招生范围》（2026-06-16 发布）：

3.1 小学：神女湖小学（直接划片）

划片范围原文	备注
文昌路 1 号（御景国际），文昌路 688 号（青秀湾），红河大道北段 177、188、190 号，汇龙大道双号 2-78，汇龙大道 7、9、17 号，昌州大道东段 6 号，昌州大道中段（植物园至老高速路收费站桥头），昌州大道东段单号 1-799 号，瓦子铺村，茶山竹海（原中山路街道办事处划出村社灰坝子、莲鱼石、庹家店、麻柳湾），湖山壹号	以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的年满 6 周岁适龄学生；中山路辖区随迁子女

划片范围原文

备注

文昌路 1 号（御景国际），文昌路 688 号（青秀湾），红河大道北段 177、188、190 号，汇龙大道双号 2-78，汇龙大道 7、9、17 号，昌州大道东段 6 号，昌州大道中段（植物园至老高速路收费站桥头），昌州大道东段单号 1-799 号，瓦子铺村，茶山竹海（原中山路街道办事处划出村社灰坝子、莲鱼石、庹家店、麻柳湾），湖山壹号

以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的年满 6 周岁适龄学生；中山路辖区随迁子女

2026 年小学招生范围中以"湖山壹号"小区名单独列示于神女湖小学招生范围末尾，属直接划片。

3.2 初中：文理附中（直接划片）

划片范围原文	备注
双龙路，东岳路，渝西大道东段，环城北路，汇龙大道单号 1-407 号、双号 2-686 号，红河大道单号 1-317 号、双号 2-366 号，昌州大道东段单号 1-801 号、双号 2-888 号，人民大道 19、58、111、333、555、669、699、755、568、666 号，红河苑，文昌路 1 号（御景国际）、66 号（湖山壹号）、88 号、708 号（湖山云麓）、788 号、818 号（悦湖壹号院），子庄路，红河中路（荷塘月色 177 号、君临棠城 139 号、青年根据地 77 号），人民北路，人民南路 60-66 号，人民西一路，汇龙东一路，汇龙大道东一路，人民东路 311 号（新华书苑）、133 号，文昌路 688 号（青秀湾）	以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的小学毕业生

划片范围原文

备注

双龙路，东岳路，渝西大道东段，环城北路，汇龙大道单号 1-407 号、双号 2-686 号，红河大道单号 1-317 号、双号 2-366 号，昌州大道东段单号 1-801 号、双号 2-888 号，人民大道 19、58、111、333、555、669、699、755、568、666 号，红河苑，文昌路 1 号（御景国际）、66 号（湖山壹号）、88 号、708 号（湖山云麓）、788 号、818 号（悦湖壹号院），子庄路，红河中路（荷塘月色 177 号、君临棠城 139 号、青年根据地 77 号），人民北路，人民南路 60-66 号，人民西一路，汇龙东一路，汇龙大道东一路，人民东路 311 号（新华书苑）、133 号，文昌路 688 号（青秀湾）

以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的小学毕业生

2026 年初中招生范围中以"文昌路 66 号（湖山壹号）"明确单独列示，属文理附中直接划片。

ⓘ 学区划片以永川区教委当年实时公示为准，本文仅作原文归档，不构成任何入学承诺。 入学须满足"适龄儿童户籍、父母房屋产权证明、实际居住地三对口"或由区教委统筹安排。

四、片区配套客观实测解读（直线公里数）

配套类型	主要资源	直线距离 / 说明
公园	神女湖公园	直线约 0.3 公里（小区紧邻神女湖板块核心景观）
公园	望贤公园	直线约 1.3 公里
公园	茶山竹海（风景区入口）	直线约 2.2 公里
教育	神女湖小学（本小区划片小学）	直线约 0.8 公里
教育	文理附中（本小区划片中学）	直线约 1.8 公里
教育	重庆文理学院	直线约 2.0 公里
商业	协信星光广场	直线约 3.2 公里（兴龙湖商圈）
商业	华茂国际广场	直线约 3.4 公里
医疗	永川区集爱医院	直线约 3.5 公里
交通	永川东站（成渝高铁）	直线约 4.3 公里

ⓘ 配套距离说明：上表为直线公里数（基于地图测距工具），实际步行 / 驾车距离因道路走向、地形等会大于直线距离。规划中或在建配套不在本表归档范围。表中学校同时为"地理邻近资源"与"官方划片学校"，入学资格仍以第三模块官方文件及当年公示为准。

五、独家合作银行按揭贷款评估指导价

此为骏耀房产网合作银行 2026 年最新按揭贷款评估指导价，全网仅本站公示。

评估项	数据
合作银行按揭评估均价	6500 元/㎡（区间 6200 - 6800 元/㎡）
贷款认定基准	合作银行评估出价与买卖合同成交价两者低值（二手房过户口径）
贷款成数（首套 / 二套统一）	最高 85%（首付最低 15%）
贷款年限	最长 40 年
当前执行利率	首套＝二套＝3.15%
还款方式	等额本息

5.1 结合真实成交样本的首付月供测算（二手房口径）

贷款金额＝ MIN（银行评估出价 6500 元/㎡ × 面积，买卖合同成交价）× 85%。

场景	成交价	银行评估认定值	可贷 85%	最低首付	月供（30 年 / 3.15%）	月供（40 年 / 3.15%）
2026-03-07（128.24 ㎡）	75.00 万	75.00 万（成交价更低）	63.75 万	11.25 万	约 2740 元	约 2338 元
2025-12-02（122.07 ㎡）	64.42 万	64.42 万（成交价更低）	54.76 万	9.66 万	约 2353 元	约 2008 元
参照：主力 98.78 ㎡按评估价成交	64.21 万	64.21 万	54.58 万	9.63 万	约 2345 元	约 2001 元
2023-12-04 高位个案（122.96 ㎡）	113.00 万	79.92 万（评估价更低）	67.94 万	45.06 万	约 2919 元	约 2491 元

ⓘ 测算说明（务必阅读）： 1. 最后一行是本表最值得注意的地方：该笔 2023 年高位个案成交单价 9190 元/㎡，远高于银行评估价 6500 元/㎡，贷款按评估价认定，成交价与评估认定值之间约 33 万元的差额须全部转为首付——首付因此从约 9.6 万跳升至 45.06 万。这就是二手房"评估价与成交价倒挂"对首付的直接影响：成交单价越高于评估价，首付压力越大。 2. 前三行成交单价均不高于评估价，按成交价认定，首付即为标准的 15% 口径。 3. 表内利率、成数按 2026 年永川现行口径的理论测算，不构成任何贷款承诺；实际成数、年限、利率以国家政策规定与银行实时审批结果为准。建造年代未录入的小区，银行可能要求补充房龄材料后再定贷款年限。 4. 上述测算未计入契税、维修基金、中介服务费及装修等其他支出。

六、签约前 3 件必查事项

先核实建造年代与房龄：房源库未录入建造年代，而房龄直接影响银行可贷年限与评估价。签约前请通过不动产权证、住建备案或开发商资料确认建成年份，再请银行预评估。
算清"评估价差额"再定首付预算：本小区评估价 6500 元/㎡，历史高位个案单价一度接近 9200 元/㎡。请以目标房源的预评估价重算首付（贷款＝MIN(评估认定值，成交价)×85%），把差额计入预算。
核实学区资格与楼栋业态：神女湖小学 / 文理附中划片均要求"户籍 + 房屋产权 + 实际居住地"三对口；同时本小区为洋房 + 高层组合社区，不同楼栋的业态、梯户比与居住体验存在差异，签约前实地确认具体楼栋。